Régime micro-foncier
Abattement de 30 % sur les revenus fonciers pour les bailleurs dont les recettes sont inférieures à 15 000 € par an.
/ʁe.ʒim mi.kʁo fɔ̃.sje/
🎯 En résumé
Le régime micro-foncier est un dispositif fiscal simplifié permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur leurs revenus fonciers lorsque leurs recettes annuelles brutes n’excèdent pas 15 000 €. Ce régime s’applique automatiquement, sans nécessité d’option, et simplifie la déclaration en évitant le détail des charges réelles.
Explication détaillée
1. Conditions d’éligibilité – Le régime micro-foncier concerne uniquement les propriétaires percevant des loyers bruts (hors charges) inférieurs à 15 000 € par an. Ce plafond s’entend pour l’ensemble des biens loués non meublés (location nue).
2. Modalités d’application – Sous ce régime, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total des loyers perçus, considéré comme une déduction automatique des charges. Le revenu net imposable correspond donc à 70 % des recettes brutes.
3. Simplicité déclarative – Le micro-foncier dispense le contribuable de détailler ses charges (travaux, intérêts d’emprunts, assurances, taxes…), ce qui facilite la déclaration sur la déclaration de revenus (formulaire 2042).
4. Comparaison avec le régime réel – Au-delà du seuil de 15 000 €, ou en cas de charges supérieures à 30 % des revenus, le régime réel d’imposition est obligatoire ou plus avantageux. Celui-ci permet de déduire précisément toutes les charges et amortissements, réduisant potentiellement la base imposable.
5. Impact fiscal et stratégie – Le choix entre micro-foncier et réel influe directement sur le montant de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Pour les petits bailleurs avec peu de charges, le micro-foncier est souvent plus simple et suffisant. Pour les investisseurs engagés dans des travaux lourds, le régime réel est généralement plus intéressant.
💡 Exemple concret
- Propriétaire d’un appartement loué 8 000 € par an – Il bénéficie automatiquement du micro-foncier, son revenu imposable sera de 5 600 € (70 % de 8 000 €), sans avoir à fournir le détail des charges.
- Bailleur percevant 14 000 € de loyers – Il peut opter pour le micro-foncier, appliquant un abattement de 30 %, ou choisir le régime réel s’il a effectué pour 6 000 € de travaux déductibles, ce qui pourrait être plus avantageux.
- Investisseur ayant plus de 15 000 € de recettes – Il doit obligatoirement déclarer au régime réel, détailler ses charges et amortissements, afin d’optimiser sa fiscalité.
- Particulier avec plusieurs petits biens loués – Si les loyers cumulés restent sous le seuil de 15 000 €, il bénéficie du régime micro-foncier pour l’ensemble, simplifiant sa gestion fiscale.
