Régime réel
Déduction des charges réelles et amortissements sur les revenus fonciers, nécessitant une comptabilité détaillée.
/ʁe.ʒim ʁe.ɛl/
🎯 En résumé
Le régime réel est un mode d'imposition des revenus fonciers où le propriétaire déduit les charges réelles et les amortissements liés à son bien immobilier. Contrairement au régime micro-foncier, il nécessite une comptabilité précise et détaillée, mais permet souvent une optimisation fiscale plus avantageuse lorsque les charges sont élevées.
Explication détaillée
1. Principe du régime réel – Ce régime fiscal s’applique aux propriétaires percevant des revenus locatifs. Plutôt que de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % comme dans le régime micro-foncier, ils peuvent déduire l’ensemble des charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, assurances, etc. Cela permet de réduire le revenu imposable de manière plus juste.
2. Comptabilité et obligations – Le régime réel impose la tenue d’une comptabilité immobilière rigoureuse. Il faut conserver les factures, justificatifs de dépenses et établir un bilan des charges et amortissements. Cela peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable, surtout en cas de plusieurs biens ou de gestion complexe.
3. Amortissements – L’un des avantages clés du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier (hors terrain) et les équipements. Ces amortissements sont étalés sur plusieurs années et permettent de diminuer encore davantage le revenu foncier imposable, même si ce poste n’est pas déductible dans le régime micro-foncier.
4. Choix et durée – Le régime réel est en principe obligatoire lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. En dessous, le contribuable peut opter pour ce régime ou rester au micro-foncier. Une fois choisi, le régime réel s’applique pour au moins 3 ans, sauf renonciation explicite.
5. Impact fiscal – En choisissant le régime réel, le propriétaire peut réduire considérablement son impôt, surtout si les charges sont importantes. En revanche, la complexité administrative et la nécessité d’une bonne gestion comptable doivent être prises en compte lors de cette décision.
💡 Exemple concret
- Jean, propriétaire d’un appartement loué – Ses loyers annuels s’élèvent à 18 000 €. Il engage 6 000 € de travaux de rénovation et paie 1 200 € de taxe foncière par an. En optant pour le régime réel, il déduit ces charges réelles de ses revenus, réduisant ainsi son revenu imposable à 10 800 € au lieu de 12 600 € avec le micro-foncier.
- Marie, investisseuse immobilière – Elle détient plusieurs biens locatifs et souhaite déduire les intérêts de ses emprunts et amortir ses immeubles sur plusieurs années. Le régime réel lui permet de maximiser ses déductions, mais elle fait appel à un expert-comptable pour gérer sa comptabilité complexe.
- Un particulier avec peu de charges – Lorsque les charges sont faibles, le régime micro-foncier peut être plus avantageux, car il évite la paperasse. Par exemple, un propriétaire avec 8 000 € de loyers annuels et peu de dépenses choisira souvent le micro-foncier automatiquement.
