Comprendre les SCPI et leurs revenus : la base de l'imposition
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d'investissement qui permet à des épargnants de mutualiser leurs fonds pour acquérir et gérer un parc immobilier locatif. En achetant des parts, vous devenez associé et propriétaire d'une fraction de ce patrimoine, sans avoir à vous soucier de la gestion des biens, qui est entièrement déléguée à une société de gestion professionnelle. C'est ce qu'on appelle la pierre papier : vous investissez dans l'immobilier de manière indirecte.
Ce placement, plébiscité pour son accessibilité et son rendement potentiel, génère des revenus qui sont ensuite distribués aux associés. La nature de ces revenus est diverse et leur traitement fiscal varie. Pour bien appréhender la taxation des SCPI, il faut d'abord identifier les différentes sources de revenus que vous pouvez percevoir.
Les différents types de revenus générés
En tant qu'associé d'une SCPI, votre investissement peut produire trois principaux types de revenus, chacun avec sa propre fiscalité :
- Les revenus fonciers : C'est la source de revenus la plus courante. Ils proviennent des loyers encaissés par la SCPI sur les immeubles qu'elle détient (bureaux, commerces, entrepôts, logements...). Ces revenus vous sont reversés périodiquement, souvent chaque trimestre, au prorata du nombre de parts que vous possédez.
- Les revenus financiers : De manière plus marginale, la SCPI peut placer sa trésorerie non investie dans l'immobilier (par exemple, les fonds en attente d'une acquisition) sur des produits financiers sécurisés. Les intérêts générés par ces placements sont également distribués aux associés.
- Les plus-values de cession d'immeubles : La société de gestion peut décider d'arbitrer son portefeuille en vendant certains de ses immeubles. Si une vente génère un bénéfice (la différence entre le prix de vente et le prix d'achat), cette plus-value est distribuée aux associés et est soumise à une imposition spécifique.
L'imposition des revenus fonciers des SCPI : le cœur du sujet
La majorité des revenus que vous toucherez d'une SCPI de rendement seront des revenus fonciers. La bonne nouvelle est que leur fiscalité est identique à celle d'un bien immobilier que vous détiendriez en direct. Chaque année, la société de gestion vous simplifie la tâche en vous envoyant un document récapitulatif, souvent appelé Imprimé Fiscal Unique (IFU) ou relevé fiscal, qui détaille les montants à reporter sur votre déclaration de revenus.
Ces revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus (salaires, pensions...) et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Votre Taux Marginal d'Imposition (TMI), qui peut aller de 0% à 45%, s'appliquera donc sur ces sommes. À cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux, dont le taux est actuellement de 17,2%. L'imposition peut donc rapidement devenir significative, d'où l'importance de bien choisir son régime fiscal.
Le choix crucial : Régime micro-foncier ou régime réel ?
Pour déclarer vos revenus fonciers de SCPI, vous avez le choix entre deux régimes, à condition de remplir certains critères.
Le régime micro-foncier
Ce régime est le plus simple. Il s'applique si vous remplissez les conditions cumulatives suivantes :
- L'ensemble de vos revenus fonciers bruts (ceux de vos SCPI + ceux d'éventuels biens immobiliers loués nus en direct) est inférieur à 15 000 € par an.
- Vous êtes propriétaire en direct d'au moins un autre bien immobilier que vous louez "nu" (non meublé).
- Vos parts de SCPI ne bénéficient pas d'un régime de défiscalisation spécifique (Pinel, Malraux, etc.).
Si vous êtes éligible et que vous optez pour ce régime, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers bruts pour couvrir vos charges. Vous êtes donc imposé sur 70% de vos revenus. C'est simple, mais vous ne pouvez déduire aucune charge réelle, comme les intérêts d'un éventuel crédit.
Le régime réel
Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, ou si vous ne détenez pas d'immobilier en direct en plus de vos SCPI. Vous pouvez également opter pour ce régime même en dessous de ce seuil. C'est souvent le choix le plus judicieux si vous avez acheté vos parts de SCPI à crédit.
Ce régime vous permet de déduire de vos revenus fonciers l'ensemble des charges réelles supportées, notamment les intérêts de votre emprunt. La société de gestion déduit déjà en amont les frais de gestion et autres charges liées aux immeubles. Vous n'aurez qu'à ajouter les intérêts de votre propre crédit sur votre déclaration (formulaire N°2044). Si vos charges sont supérieures à 30% de vos revenus, ce régime est fiscalement plus avantageux que le micro-foncier.
La fiscalité des autres revenus de la SCPI
Bien que moins fréquents, les revenus financiers et les plus-values de cession d'immeubles par la SCPI ont leur propre régime d'imposition.
L'imposition des revenus financiers
Les revenus issus des placements de trésorerie de la SCPI sont soumis par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax. Le taux global est de 30%, se décomposant en :
- 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu.
- 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
Sur option, vous pouvez choisir d'intégrer ces revenus à votre barème progressif. Cette option n'est intéressante que si votre TMI est de 0% ou 11% (bien que pour le TMI à 11%, le gain soit minime).
La taxation des plus-values de cession d'immeubles
Lorsque la SCPI vend un bien immobilier et réalise une plus-value, celle-ci est taxée au niveau de chaque associé. L'impôt est de 19% auquel s'ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux.
Cependant, un système d'abattement pour durée de détention s'applique, réduisant progressivement la base imposable. Cet abattement rend l'impôt nul après un certain nombre d'années.
- Pour l'impôt sur le revenu (19%) : L'exonération totale est atteinte après 22 ans de détention de l'immeuble par la SCPI.
- Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : L'exonération totale est atteinte après 30 ans.
Voici le détail des abattements annuels :
Le calcul et le paiement de cet impôt sont généralement gérés par la société de gestion et le notaire, ce qui simplifie les démarches pour vous.
Fiscalité lors de la revente de vos parts de SCPI
L'imposition devient également un enjeu majeur lorsque vous décidez de vendre vos propres parts. Si vous réalisez une plus-value (la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition augmenté des frais), celle-ci sera imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Le régime est le même que celui décrit ci-dessus pour la cession d'immeubles par la SCPI : une imposition à 19% + 17,2%, avec des abattements progressifs menant à une exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le calcul de l'impôt sur la plus-value et la surtaxe
Depuis 2012, une surtaxe s'ajoute à l'impôt si la plus-value imposable (après abattements) est supérieure à 50 000 €. Le taux de cette surtaxe varie de 2% à 6%.
Exemple de calcul :
Imaginons un investisseur qui vend ses parts 50 000 € après 9 ans de détention.
Optimiser sa fiscalité : les stratégies à connaître
Heureusement, il existe plusieurs leviers pour alléger la pression fiscale liée aux SCPI.
L'attrait des SCPI européennes
Investir dans des SCPI qui détiennent des biens immobiliers à l'étranger, notamment en Europe, est une stratégie d'optimisation très efficace. Grâce aux conventions fiscales signées par la France, les revenus de source étrangère ne subissent pas de double imposition. Mieux encore, ils échappent à une taxe importante.
Prenons l'exemple des SCPI allemandes :
- Les revenus fonciers sont imposés en Allemagne, à un taux d'environ 15,8%.
- En France, ces revenus sont déclarés, mais vous bénéficiez d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant pour éviter la double imposition.
- Avantage majeur : Ces revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2%.
Le gain fiscal est donc très substantiel, ce qui rend ces SCPI particulièrement attractives pour les investisseurs fortement imposés.
Le démembrement de propriété : une solution pour les nuls-propriétaires
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d'une part de SCPI en deux :
- L'usufruit : le droit de percevoir les revenus (les loyers).
- La nue-propriété : le droit de devenir plein propriétaire à la fin de la période de démembrement.
En achetant uniquement la nue-propriété, vous bénéficiez d'une forte décote sur le prix de la part (jusqu'à -40% pour un démembrement de 10 ans). Pendant toute la durée du démembrement :
- Vous ne percevez aucun revenu, donc vous ne payez aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
- Vos parts en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
À la fin de la période, vous récupérez la pleine propriété des parts gratuitement et sans fiscalité, et commencez à percevoir les revenus. C'est une stratégie idéale pour préparer sa retraite ou se constituer un capital sans alourdir sa fiscalité actuelle.
SCPI et autres impôts : ce qu'il ne faut pas oublier
Les parts de SCPI et l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 et se concentre uniquement sur le patrimoine immobilier. Les parts de SCPI sont considérées comme des actifs immobiliers et doivent donc être intégrées à votre déclaration IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros.
Chaque année, la société de gestion communique la "valeur IFI" par part, qui correspond à la quote-part d'actifs immobiliers imposables. Il vous suffit de multiplier cette valeur par le nombre de parts que vous détenez pour obtenir le montant à déclarer.
La fiscalité des SCPI via l'assurance-vie
Il est possible de loger des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie. Dans ce cas, ce n'est plus la fiscalité de l'immobilier qui s'applique, mais celle, beaucoup plus douce, de l'assurance-vie. L'imposition n'intervient qu'en cas de rachat (retrait). Après 8 ans de détention du contrat, vous bénéficiez d'un abattement annuel sur les plus-values de 4 600 € (pour un célibataire) ou 9 200 € (pour un couple). Au-delà, le taux d'imposition est réduit.
Comment déclarer vos revenus de SCPI ?
Bien que le sujet puisse paraître complexe, la déclaration est en réalité assez simple grâce aux documents fournis par les sociétés de gestion. Chaque année, vous recevez un récapitulatif fiscal (IFU) qui vous indique précisément quels montants reporter et dans quelles cases des formulaires de déclaration (n°2042, n°2044 ou 2044-SPE).
Certaines sociétés vont plus loin en proposant des webinaires, des notices explicatives détaillées ou même des vidéos personnalisées pour guider pas à pas leurs associés. Chez Goliaths, nous sommes convaincus que l'autonomie de l'investisseur passe par la connaissance. C'est pourquoi des ressources éducatives, comme celles que nous proposons au sein de la Goliaths Academy, sont essentielles pour vous aider à comprendre non seulement les mécanismes d'investissement mais aussi leurs implications fiscales. Maîtriser ces aspects vous permet d'investir avec plus de confiance et de sérénité.
Investir en SCPI offre une porte d'entrée remarquable vers l'immobilier locatif, mais la performance brute ne fait pas tout. La fiscalité est une composante essentielle du rendement net final. En comprenant les nuances entre les régimes d'imposition, en explorant des stratégies d'optimisation comme les SCPI européennes ou le démembrement, et en vous appuyant sur les bons outils d'information, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que votre investissement soit une réussite durable. Un investisseur averti est un investisseur qui gagne plus.
