Qu'est-ce qu'une SCPI étrangère ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d'investissement qui collecte des fonds auprès de nombreux épargnants pour acquérir et gérer un portefeuille d'actifs immobiliers, généralement à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). En achetant des parts, vous devenez associé et percevez des revenus locatifs au prorata de votre investissement, sans vous soucier de la gestion locative. Une SCPI étrangère fonctionne sur ce même principe de pierre-papier, à la différence qu'elle concentre ses investissements sur des biens situés hors de France, principalement en Europe.
Cette stratégie de diversification géographique est un atout majeur. En investissant dans des marchés immobiliers variés (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, etc.), vous mutualisez les risques. Une crise économique ou immobilière dans un pays peut être compensée par la bonne santé des autres marchés. De plus, certaines économies européennes offrent des rendements locatifs plus attractifs et des perspectives de croissance plus dynamiques que le marché français.
Cette approche de diversification est fondamentale pour un portefeuille robuste. Tout comme vous pouvez diversifier vos placements entre actions, ETFs et produits structurés sur des plateformes comme la nôtre, les SCPI permettent une diversification sectorielle et géographique au sein de la classe d'actifs immobilière. L'objectif reste le même : réduire le risque global tout en cherchant à optimiser le rendement.
Fiscalité des SCPI : le match France vs Étranger
Pour comprendre l'attrait des SCPI internationales, il est essentiel de comparer leur régime fiscal à celui des SCPI 100% françaises, qui peut s'avérer lourd pour les investisseurs.
Le cas des SCPI 100% françaises : une double taxation
Les revenus issus de SCPI françaises sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis à une double imposition :
- L'impôt sur le revenu (IR) : les revenus sont ajoutés à vos autres revenus et taxés selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI), qui peut être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%.
- Les prélèvements sociaux : une taxe fixe de 17,2% (CSG-CRDS) s'applique sur la totalité des revenus fonciers.
Pour un investisseur dans la TMI à 30%, le taux d'imposition global sur ses revenus de SCPI françaises atteint donc 47,2% (30% + 17,2%). Selon le montant des revenus, deux régimes sont possibles :
- Le régime micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000€, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% pour charges. Vous êtes donc imposé sur 70% de vos revenus. Ce régime ne s'applique pas si vous ne détenez que des parts de SCPI sans posséder d'autres biens immobiliers en direct.
- Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000€ de revenus fonciers ou sur option, il permet de déduire les charges réelles (frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.).
Les avantages fiscaux des SCPI européennes
La principale règle qui change tout est que les revenus locatifs issus de biens situés à l'étranger sont imposés dans le pays où se trouve le bien, conformément aux conventions fiscales internationales. Cette règle a deux conséquences majeures très avantageuses pour l'investisseur français :
- Exonération des prélèvements sociaux : les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. C'est un gain fiscal immédiat et considérable.
- Un taux d'imposition local souvent plus faible : de nombreux pays européens appliquent une fiscalité sur les revenus immobiliers plus douce que le barème progressif français. Par exemple, le taux d'imposition est de 15,825% en Allemagne ou de 21% en Belgique.
L'investisseur paie donc un premier impôt dans le pays étranger (souvent prélevé à la source par la société de gestion), puis doit déclarer ces revenus en France. Pour éviter que ces revenus ne soient taxés une seconde fois, les conventions fiscales ont prévu des mécanismes spécifiques.
Éviter la double imposition : le rôle des conventions fiscales
Le but des conventions signées entre la France et les autres pays est simple : définir quel État a le droit de taxer les revenus et comment éliminer la double imposition. Pour les revenus immobiliers, deux méthodes principales sont utilisées. Bien que leurs mécanismes diffèrent, elles aboutissent à un résultat fiscal quasi identique pour l'investisseur.
La méthode du crédit d'impôt
Cette méthode s'applique notamment pour les revenus provenant d'Allemagne, d'Espagne ou d'Italie. Le principe est le suivant :
- Vous déclarez en France vos revenus locatifs étrangers (nets de charges, mais bruts d'impôt payé à l'étranger).
- Ces revenus sont ajoutés à vos autres revenus pour calculer votre impôt français total théorique.
- Vous bénéficiez ensuite d'un crédit d'impôt qui vient annuler l'impôt français correspondant à ces revenus étrangers. Ce crédit est égal au montant de l'impôt français qui aurait été dû sur ces revenus.
Exemple concret :
Prenons un couple marié (2 parts) avec 80 000€ de salaires et qui perçoit 10 000€ de revenus d'une SCPI investie en Allemagne. Leur TMI est de 30%.
L'impôt supplémentaire généré par les 10 000€ de revenus allemands est de 6 800€ - 4 650€ = 2 150€. Le taux d'imposition effectif sur ces revenus est donc de 21,5%, bien loin des 47,2% qui auraient été appliqués sur des revenus français.
La méthode du taux effectif
Cette méthode, aussi appelée "exonération avec maintien de la progressivité", s'applique pour les revenus de pays comme la Belgique, les Pays-Bas, le Portugal ou l'Irlande.
- Les revenus étrangers sont exonérés d'impôt en France.
- Cependant, ils sont pris en compte pour calculer le taux d'imposition moyen qui s'appliquera à vos seuls revenus français.
Reprenons le même exemple :
Le résultat final est strictement identique : 6 800€. L'impôt supplémentaire lié aux revenus étrangers reste de 2 150€. La méthode à utiliser dépend uniquement des conventions fiscales, mais l'impact pour l'investisseur est le même.
Guide pratique : comment déclarer vos revenus de SCPI étrangères ?
La déclaration fiscale peut sembler intimidante, mais en suivant une méthode rigoureuse, elle devient un processus logique.
Les documents et formulaires indispensables
Pour bien préparer votre déclaration, assurez-vous d'avoir :
- L'Imprimé Fiscal Unique (IFU) : fourni par chaque SCPI, c'est votre document de référence. Il contient toutes les informations nécessaires.
- Le formulaire 2044 : pour la déclaration des revenus fonciers (régime réel).
- Le formulaire 2047 : annexe obligatoire pour déclarer les revenus encaissés à l'étranger.
- Le formulaire 2042 : votre déclaration de revenus principale, où tout est consolidé.
Déclaration au régime réel : étape par étape
La plupart des investisseurs en SCPI sont au régime réel. Voici la marche à suivre sur votre espace en ligne impots.gouv.fr :
- Cocher les bonnes annexes : Dans la section "DÉCLARATIONS ANNEXES", sélectionnez les formulaires 2044 et 2047.
- Remplir le formulaire 2044 :
- Ligne 111 (Recettes brutes) : Reportez le montant total des revenus fonciers bruts de la SCPI, y compris ceux de source étrangère.
- Ligne 112 (Frais et charges) : Indiquez le total des charges déductibles.
- Ligne 113 (Intérêts d'emprunt) : Mentionnez les intérêts d'emprunt de la SCPI et, le cas échéant, la part déductible de votre propre crédit.
- Remplir le formulaire 2047 : C'est ici que vous isolez les revenus étrangers pour éviter la double imposition.
- Rubrique 4 : Indiquez, par pays d'origine, le montant des revenus étrangers.
- Rubrique 6 ("Revenus ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français") : Reportez ici les revenus des pays concernés par la méthode du crédit d'impôt (ex: Allemagne, Espagne).
- Rubrique 8 ("Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif") : Reportez les revenus des pays concernés par cette méthode (ex: Pays-Bas, Irlande).
- Finaliser sur le formulaire 2042 : Les montants calculés dans les annexes sont reportés (souvent automatiquement) dans la déclaration principale.
- Case 4BA : Votre résultat foncier total (de la 2044).
- Case 4BL : Le montant des revenus ouvrant droit à un crédit d'impôt (de la rubrique 6 de la 2047).
- Case 8TK : Un rappel de ce même montant pour le calcul final.
- Case 8TI : Le montant des revenus exonérés (de la rubrique 8 de la 2047).
Au-delà des revenus : la fiscalité sur la cession, l'IFI et la succession
L'imposition ne s'arrête pas aux revenus locatifs. D'autres aspects fiscaux sont à considérer tout au long de la vie de votre investissement.
Imposition de la plus-value lors de la revente de parts
Si vous vendez vos parts de SCPI avec un bénéfice, cette plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.
- Imposition : Le taux est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2%.
- Abattement pour durée de détention : Heureusement, un abattement progressif s'applique, réduisant l'impôt à payer. Vous êtes totalement exonéré de l'impôt de 19% après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Double imposition : Si la plus-value est aussi taxée dans le pays étranger, un crédit d'impôt peut être accordé en France pour neutraliser cet effet.
SCPI étrangères et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, vous êtes redevable de l'IFI. Les parts de SCPI, qu'elles soient françaises ou étrangères, entrent dans l'assiette de calcul de cet impôt. Chaque année, la société de gestion vous communique la valeur de vos parts à déclarer au titre de l'IFI.
Le cas d'une succession
En cas de décès, les parts de SCPI étrangères sont intégrées dans l'actif de la succession en France. Là encore, les conventions fiscales internationales prévoient des mécanismes pour éviter une double taxation sur les droits de succession. Généralement, l'impôt payé à l'étranger peut être déduit de celui dû en France.
Investir dans des SCPI étrangères est une stratégie patrimoniale pertinente pour diversifier son portefeuille et optimiser sa fiscalité. L'absence de prélèvements sociaux et les mécanismes anti-double imposition rendent ces placements particulièrement attractifs par rapport à leurs homologues françaises, surtout pour les contribuables fortement imposés. Si la déclaration demande une certaine rigueur, les documents fournis par les sociétés de gestion et une bonne compréhension des formulaires 2044 et 2047 permettent de s'acquitter de ses obligations sans difficulté. Être un investisseur informé est la clé du succès, que ce soit en immobilier ou sur les marchés financiers.
