Ce guide complet est conçu pour vous fournir toutes les clés de lecture nécessaires. Nous décrypterons ensemble les classements, analyserons les stratégies gagnantes et vous donnerons des conseils pratiques pour que votre investissement en pierre-papier soit une réussite.
Pourquoi le classement des SCPI 2025 est-il si crucial ?
Le marché de l'immobilier d'entreprise a connu des transformations profondes ces dernières années. La hausse des taux directeurs, initiée pour contrer l'inflation, a rebattu les cartes et créé un environnement particulièrement favorable pour les investisseurs avisés. Des actifs immobiliers de grande qualité, autrefois inaccessibles, sont aujourd'hui disponibles à des prix décotés, offrant des perspectives de rentabilité inédites depuis plus d'une décennie. C'est dans ce contexte que les SCPI les plus agiles et réactives peuvent véritablement exceller.
Cependant, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Seules celles qui disposent d'une stratégie claire, d'une capacité de collecte dynamique et d'une expertise de gestion éprouvée peuvent saisir ces opportunités. Les SCPI les plus jeunes, souvent plus flexibles, parviennent ainsi à afficher des rendements nettement supérieurs à la moyenne du marché, qui s'établissait autour de 4,72% en 2025. Certaines SCPI de notre palmarès dépassent même les 7%, voire flirtent avec les 10%, démontrant le potentiel exceptionnel de la période actuelle pour qui sait bien s'entourer. Un classement rigoureux devient alors un outil indispensable pour distinguer les leaders des suiveurs et orienter votre capital vers les véhicules les plus prometteurs.
Comment sont sélectionnées les SCPI les plus performantes ?
Un classement fiable ne se limite pas à un seul indicateur. Pour vous offrir une vision complète et objective, notre analyse repose sur une méthodologie multicritères qui évalue la santé globale et le potentiel de chaque SCPI.
Voici les piliers de notre sélection :
- Le rendement global : C'est l'indicateur le plus scruté. Il combine le Taux de Distribution (TD), qui correspond aux dividendes versés sur l'année, et le potentiel de revalorisation du prix de la part, qui reflète la prise de valeur du patrimoine immobilier.
- La régularité des performances : Une SCPI performante est une SCPI qui maintient un niveau de rendement élevé et stable sur la durée. Nous privilégions les véhicules qui démontrent une capacité à surperformer la moyenne du marché année après année.
- La solidité financière et la diversification : Nous analysons la qualité des actifs immobiliers (emplacement, modernité, performance énergétique), la diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique, santé...) et géographique (France, Europe, Monde), ainsi que la solidité des locataires. Un portefeuille diversifié est un gage de mutualisation du risque.
- La dynamique de collecte : La capacité d'une SCPI à attirer de nouveaux épargnants est un signe de confiance. Une collecte soutenue lui permet de lever des fonds pour saisir les meilleures opportunités d'investissement au bon moment, notamment dans le contexte de marché actuel.
- Les critères extra-financiers (ESG) : De plus en plus importants pour les investisseurs, ces critères évaluent l'impact environnemental, social et de gouvernance de la SCPI. La performance énergétique des bâtiments, la durabilité et la politique de rénovation sont des facteurs de valorisation à long terme.
Le Palmarès 2025 : Top 10 des SCPI à suivre
Après une analyse approfondie des performances et des stratégies, voici notre sélection des 10 SCPI qui se distinguent pour l'année 2025. Ce classement est une synthèse des données disponibles et met en lumière les véhicules les plus dynamiques et prometteurs du marché.
Analyse détaillée du Top 5 des meilleures SCPI
1. SCPI Comète (Alderan)
Véritable phénomène de l'année, Comète a affiché une performance exceptionnelle pour son premier exercice complet. Gérée par Alderan (déjà connue pour la SCPI Activimmo), elle adopte une stratégie internationale très opportuniste en Europe et dans le monde. Cette diversification géographique lui confère également un avantage fiscal pour ses associés. Sa performance spectaculaire est un signal fort de sa capacité à exploiter les conditions de marché actuelles.
2. SCPI Transitions Europe (Arkea REIM)
Déjà présente dans le haut du classement l'an dernier, Transitions Europe confirme sa solidité avec un rendement qui progresse encore. Soutenue par le groupe Arkea, elle bénéficie d'une collecte très dynamique qui lui a permis de dépasser les 500 millions d'euros de capitalisation. Cette force de frappe lui permet de se constituer rapidement un patrimoine de qualité 100% européen à un moment de marché propice aux acheteurs.
3. SCPI Remake Live (Remake AM)
Avec une troisième année consécutive au-dessus de 7,50% de rendement, Remake Live s'impose comme un acteur incontournable. Elle assume pleinement son statut de SCPI opportuniste, adaptant sa stratégie aux conditions de marché en ciblant par exemple le Royaume-Uni en 2025. Son agilité et sa politique d'investissement sans frais de souscription en font un choix très attractif pour les épargnants modernes.
4. SCPI Iroko Zen (Iroko)
Iroko Zen est un autre exemple de réussite parmi les SCPI sans frais d'entrée. Pour sa quatrième année consécutive, elle livre un rendement supérieur à 7% et continue même de l'améliorer. Ultra-agile et ambitieuse, elle a su construire un patrimoine diversifié en Europe dont les valorisations sont bien orientées, prouvant la pertinence de son modèle sur la durée.
5. SCPI Upeka (Axipit REP)
Jeune SCPI également sans frais de souscription, Upeka a marqué les esprits avec un premier rendement proche de 8%. Très européenne (plus de 80% de son patrimoine hors de France), elle bénéficie à plein de son arrivée récente sur le marché, lui permettant de saisir des actifs à fort potentiel. Son défi sera de maintenir cette dynamique en accélérant sa collecte pour continuer à se développer.
Les SCPI thématiques : Diversifier pour mieux performer
Au-delà du classement général, il est judicieux de s'intéresser aux SCPI par thématique d'investissement. Cette approche permet de cibler des secteurs porteurs et de construire un portefeuille encore plus diversifié et résilient, adapté à vos convictions.
Les SCPI Logistique & e-commerce les plus performantes
Portée par l'essor du commerce en ligne et la réorganisation des chaînes d'approvisionnement, la logistique est un secteur stratégique. Ces SCPI investissent dans des entrepôts, des plateformes logistiques et des locaux d'activités, des actifs essentiels à l'économie moderne.
- Log In (Theoreim) : 6,30% de TD 2025
- Activimmo (Alderan) : 5,50% de TD 2025
- LF Opportunité Immo (La Française) : 5,62% de TD 2025
Les trois meilleures SCPI du secteur santé
Le vieillissement de la population et les besoins croissants en matière de santé rendent ce secteur particulièrement défensif et acyclique. Ces SCPI investissent dans des cliniques, des EHPAD, des laboratoires ou des cabinets médicaux, offrant une grande visibilité sur les revenus locatifs.
- My Share Education (My Share Company) : 7,00% de TD 2025
- Foncière des Praticiens (Magellim REIM) : 5,50% de TD 2025
- LF Avenir Santé (La Française) : 5,20% de TD 2025
Le top 3 des SCPI européennes
Investir hors de France permet de bénéficier d'opportunités de marché différentes, d'une meilleure diversification du risque locataire et souvent d'une fiscalité plus douce sur les revenus de source étrangère.
- Comète (Alderan) : ~10,62% de TD 2025
- Transitions Europe (Arkea REIM) : 8,25% de TD 2025
- Upeka (Axipit REP) : 7,96% de TD 2025
Les SCPI sans frais de souscription les plus performantes
Cette nouvelle génération de SCPI bouscule le modèle traditionnel. En supprimant les frais d'entrée (généralement entre 8% et 12%), elles offrent une liquidité potentiellement meilleure et un alignement d'intérêts plus fort avec les épargnants, la société de gestion se rémunérant principalement sur la performance et la gestion annuelle.
- Mistral Sélection (Swiss Life REIM) : 8,59% de TD 2025
- Upeka (Axipit REP) : 7,96% de TD 2025
- Remake Live (Remake AM) : 7,50% de TD 2025
Les critères au-delà du rendement à ne pas négliger
Pour un investissement réussi, il est impératif de regarder sous le capot. Le taux de distribution n'est que la partie visible de l'iceberg. D'autres indicateurs clés permettent d'évaluer la santé et la pérennité d'une SCPI.
Parmi les indicateurs à surveiller, on retrouve :
- Le Taux d'Occupation Financier (TOF) : Il mesure le rapport entre les loyers facturés et les loyers qui seraient perçus si tout le patrimoine était loué. Un TOF proche de 100% (idéalement supérieur à 90%) est un signe de bonne gestion locative et de faible vacance.
- La Valeur de Reconstitution : Elle représente la valeur d'expertise du patrimoine immobilier, augmentée des frais nécessaires pour le reconstituer à l'identique. Le prix de la part doit se situer dans une fourchette de -10% à +10% de cette valeur. Si le prix de part est bien en dessous de la valeur de reconstitution, cela peut indiquer un potentiel de revalorisation futur.
- Le Report à Nouveau (RAN) : Il s'agit des bénéfices non distribués et mis en réserve par la SCPI. Un RAN élevé (plusieurs dizaines de jours) constitue un matelas de sécurité qui permet de lisser les dividendes futurs ou de faire face à des imprévus sans impacter le rendement servi aux associés.
Comment investir et suivre vos placements efficacement ?
Traditionnellement, l'investissement en SCPI se fait au comptant, à crédit pour bénéficier d'un effet de levier, ou en démembrement de propriété pour répondre à des objectifs fiscaux ou de transmission. Cependant, ces solutions requièrent souvent des tickets d'entrée de plusieurs milliers d'euros.
Aujourd'hui, de nouvelles approches démocratisent l'investissement et le rendent plus accessible. Sur notre plateforme, nous croyons en la puissance de la diversification et de l'accessibilité. Même si nous ne proposons pas de SCPI en direct, nous vous donnons les outils pour construire un portefeuille global et performant. Vous pouvez commencer à investir dès 2€ sur des actions européennes et américaines ou des ETFs, vous permettant de diversifier votre patrimoine sur des milliers d'actifs mondiaux. Les ETFs immobiliers, par exemple, peuvent constituer une alternative liquide pour s'exposer au marché de la pierre.
Pour vous accompagner, la Goliaths Academy met à votre disposition gratuitement des guides, des cours et des analyses pour vous aider à monter en compétence. Notre fil communautaire vous permet également d'échanger des stratégies et des idées avec d'autres investisseurs, car nous sommes convaincus que l'intelligence collective est un formidable levier de performance.
L'année 2025 s'annonce riche en opportunités pour les investisseurs en pierre-papier. Les SCPI les plus jeunes et agiles, notamment celles positionnées sur des thématiques porteuses et à l'échelle européenne, démontrent une capacité impressionnante à générer de la performance. Toutefois, un choix éclairé ne doit jamais se baser sur le seul critère du rendement passé. Une analyse approfondie de la stratégie, de la solidité du patrimoine et de la qualité de la société de gestion est indispensable. En diversifiant vos placements et en vous tenant informé, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour faire de l'immobilier un pilier de la croissance de votre patrimoine.
Quelles SCPI acheter en 2025 ?
Le choix dépend de votre profil de risque et de vos objectifs. Pour un profil dynamique cherchant une forte performance, des SCPI comme Comète, Transitions Europe ou Remake Live sont à considérer. Pour un profil plus équilibré, des SCPI solides et régulières comme Corum Origin ou Epargne Pierre Europe peuvent être privilégiées. L'idéal est de construire un portefeuille diversifié avec 3 à 5 SCPI aux stratégies complémentaires (par exemple, une SCPI européenne, une SCPI santé et une SCPI logistique).
Quel est le rendement moyen d’une SCPI ?
Le rendement moyen (Taux de Distribution) de l'ensemble des SCPI de rendement s'est établi à 4,53% en 2025 et devrait se situer autour de 4,72% pour l'année 2025. Cependant, comme le montre notre classement, les meilleures SCPI affichent des performances bien supérieures, dépassant régulièrement les 6% ou 7%.
Quels sont les risques d'un investissement en SCPI ?
Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte des risques. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les principaux risques sont :
- Le risque de perte en capital : La valeur des parts peut varier à la baisse en fonction du marché immobilier.
- Le risque de liquidité : La revente des parts n'est pas immédiate et peut prendre plusieurs semaines ou mois.
- La variabilité des revenus : Les dividendes dépendent des loyers perçus et du taux d'occupation, qui peuvent fluctuer.
La diversification au sein de votre portefeuille SCPI est le meilleur moyen d'atténuer ces risques.
SCPI avec ou sans frais d'entrée : que choisir ?
Les SCPI traditionnelles prélèvent des frais de souscription (8-12%) qui couvrent les coûts d'acquisition et de commercialisation. Elles conviennent à un horizon de placement long (plus de 10 ans). Les SCPI sans frais d'entrée sont plus récentes. Elles sont souvent plus agiles et offrent une meilleure liquidité théorique, mais peuvent avoir des frais de gestion annuels légèrement plus élevés ou des frais de sortie. Le choix dépend de votre horizon de placement et de votre sensibilité à la liquidité.
Comment investir en SCPI ?
Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI de plusieurs manières :
- Au comptant : En utilisant votre épargne disponible.
- À crédit : Pour profiter de l'effet de levier du crédit, les loyers perçus remboursant une partie des mensualités.
- Via une assurance-vie : Pour bénéficier du cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.
- En démembrement : En achetant soit la nue-propriété (pour valoriser un capital sans percevoir de revenus immédiats), soit l'usufruit (pour percevoir des revenus élevés sur une période donnée).
Pour construire un portefeuille d'investissement global, des plateformes comme la nôtre vous permettent de compléter vos placements en SCPI avec des actions, des ETFs ou des produits structurés, de manière simple et accessible.
