Les enjeux et dangers des SCPI : analyse et solutions

Comprendre les risques fondamentaux des SCPI

Avant de plonger dans les stratégies d'investissement, il est impératif de saisir les risques inhérents à la nature même des SCPI. Ces placements, à la croisée de la finance et de l'immobilier, partagent les vulnérabilités de ces deux mondes.

Le risque de marché et la non-garantie du prix de part

Un investissement en SCPI est avant tout un investissement immobilier. Sa valeur est donc directement corrélée aux fluctuations du marché de l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Une crise économique, une hausse brutale des taux d'intérêt ou un changement des habitudes de travail, comme la généralisation du télétravail, peuvent affecter la valeur des biens détenus par la SCPI. Si la valeur du patrimoine immobilier baisse, le prix de votre part peut mécaniquement diminuer. L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) encadre cette variation, autorisant le prix de part à fluctuer dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à la "valeur de reconstitution" du patrimoine (la valeur réelle des actifs).

Il est donc crucial de comprendre que, contrairement à un livret d'épargne, le capital investi en SCPI n'est jamais garanti. Vous pourriez revendre vos parts à un prix inférieur à votre prix d'achat, entraînant une perte en capital. Si l'historique montre une certaine résilience, avec une évolution moyenne positive du prix des parts sur le long terme, cette performance passée ne constitue en aucun cas une garantie pour l'avenir.

La volatilité des rendements

L'un des principaux attraits de la SCPI est la promesse de revenus locatifs réguliers. En 2025, le taux de distribution moyen s'élevait à 4,52 %. Cependant, ce rendement n'est pas garanti. Il dépend directement de la capacité de la société de gestion à louer les immeubles et à collecter les loyers. Plusieurs facteurs peuvent entraîner une baisse des dividendes que vous percevez :

• La vacance locative : Si un ou plusieurs biens immobiliers de la SCPI ne sont pas loués, ils ne génèrent aucun revenu. Le Taux d'Occupation Financier (TOF) baisse, et les dividendes distribués aux associés diminuent proportionnellement.
• Les défauts de paiement : Un locataire rencontrant des difficultés financières peut cesser de payer son loyer. La diversification des locataires permet de mutualiser ce risque, mais une crise touchant un secteur entier peut avoir un impact significatif.
• Les franchises de loyer : Pour attirer de nouveaux locataires, la SCPI peut accorder des mois de loyer gratuits, ce qui impacte temporairement les revenus distribués.

Les risques liés à la gestion et à la structure de la SCPI

Au-delà des aléas du marché, la structure même de la SCPI et la qualité de sa gestion sont des sources de risques potentiels qu'il faut savoir identifier.

Le danger d'une mauvaise diversification

L'adage "ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier" est particulièrement vrai pour les SCPI. Certaines, dites spécialisées, concentrent leurs investissements sur une seule typologie d'actifs (par exemple, l'hôtellerie ou les centres commerciaux) ou une seule zone géographique. Cette hyper-spécialisation peut être un moteur de performance quand le secteur est porteur, mais elle représente un danger majeur en cas de crise sectorielle. La crise du Covid-19 a durement touché les SCPI spécialisées dans le tourisme et les commerces non essentiels, illustrant parfaitement cette vulnérabilité.

À l'inverse, les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements sur plusieurs types de biens (bureaux, santé, logistique, résidentiel) et dans différentes régions ou pays. Cette stratégie permet de lisser le risque : une difficulté dans un secteur peut être compensée par la bonne santé des autres.

La défaillance de la société de gestion

La société de gestion est le pilier de la SCPI. Elle sélectionne les biens, gère les locataires, supervise les travaux, collecte les loyers et distribue les dividendes. Mais que se passe-t-il si elle fait faillite ? C'est un risque rare, mais qui existe.

Heureusement, la réglementation est protectrice. Les actifs immobiliers (les immeubles) appartiennent à la SCPI, et donc indirectement aux associés, et non à la société de gestion. En cas de défaillance de cette dernière, la loi prévoit que l'AMF organise le transfert de la gestion à une autre société de gestion agréée. Le principal risque pour l'investisseur est temporaire : une interruption possible du versement des revenus le temps que la transition s'opère. Il est donc sage de privilégier des sociétés de gestion solides, avec un historique éprouvé et une bonne réputation.

Les risques pratiques et financiers pour l'investisseur

Certains des plus grands dangers des SCPI ne sont pas liés au marché ou à la gestion, mais à la situation personnelle de l'investisseur et à sa compréhension des contraintes du produit.

Le manque de liquidité : un piège à anticiper

La liquidité est la facilité avec laquelle vous pouvez vendre un actif pour récupérer votre argent. Sur ce point, la SCPI est à l'opposé d'une action cotée. C'est un placement considéré comme peu liquide. La société de gestion ne garantit pas la revente de vos parts. Pour vendre, il faut qu'il y ait des acheteurs en face. Ce processus peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, en fonction de l'attractivité de la SCPI et des conditions de marché.

Ce manque de liquidité impose une règle d'or : n'investissez en SCPI que l'argent dont vous n'aurez pas besoin à court ou moyen terme. La durée de détention recommandée est de 8 à 10 ans minimum, notamment pour amortir les frais de souscription (souvent entre 8 % et 12 %) qui sont prélevés à l'achat. Si vous êtes contraint de vendre prématurément, vous êtes quasiment certain de subir une perte.

Pour les investisseurs qui recherchent une liquidité supérieure, il est essentiel de diversifier son patrimoine avec d'autres classes d'actifs. Des plateformes comme la nôtre, Goliaths, vous permettent d'investir dans plus de 8 000 actifs très liquides comme les actions ou les ETFs, que vous pouvez acheter et vendre en quelques clics. Cette complémentarité est la clé d'un portefeuille équilibré.

Une fiscalité potentiellement lourde et inadaptée

C'est l'un des points de vigilance les plus sous-estimés. Les revenus que vous tirez de vos SCPI françaises ne sont pas considérés comme des revenus financiers (soumis à la flat tax de 30 %), mais comme des revenus fonciers. Leur fiscalité est donc bien plus lourde. Ils sont soumis :

1. Au barème progressif de l'impôt sur le revenu (selon votre Tranche Marginale d'Imposition, ou TMI, de 0 % à 45 %).
2. Aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Un investisseur avec une TMI de 30 % verra ainsi ses revenus de SCPI taxés à 47,2 % (30 % + 17,2 %). Le rendement net est alors quasiment divisé par deux par rapport au rendement brut annoncé. Il est donc fondamental d'anticiper cet impact fiscal avant d'investir.

Heureusement, des solutions existent pour optimiser cette fiscalité :

• Les SCPI européennes : Les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et bénéficient souvent d'un traitement fiscal plus doux grâce aux conventions fiscales.
• L'assurance-vie : Loger ses SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe.
• L'achat à crédit : Les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable.
• Le démembrement : Acheter uniquement la nue-propriété de parts de SCPI permet de ne percevoir aucun revenu (et donc de ne payer aucun impôt) pendant une période définie, tout en achetant les parts avec une forte décote.

Les autres dangers à ne pas négliger

• Le risque de change : Certaines SCPI investissent hors de la zone euro (au Royaume-Uni, en Suisse, etc.). Les loyers sont perçus en devises étrangères (Livre Sterling, Franc Suisse...). Les fluctuations des taux de change par rapport à l'euro peuvent créer une plus-value ou une moins-value, ajoutant une couche de risque supplémentaire.
• L'endettement de la SCPI : Pour financer des acquisitions, une SCPI peut recourir à l'emprunt. Un niveau de dette trop élevé la rend plus vulnérable à une hausse des taux d'intérêt ou à une baisse des loyers, car elle doit honorer ses échéances bancaires quoi qu'il arrive.
• Le risque de durabilité (ESG) : Un patrimoine immobilier qui ne respecte pas les nouvelles normes environnementales (performance énergétique, etc.) risque de se dévaloriser, de voir ses charges augmenter et de devenir plus difficile à louer. Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) peut être un premier filtre pour identifier les SCPI attentives à ces enjeux.

Stratégies pour minimiser les dangers des SCPI

Connaître les risques est la première étape. La seconde, plus importante encore, est d'adopter les bonnes stratégies pour les maîtriser et investir sereinement.

Mener sa propre enquête : la diligence est votre meilleur allié

Ne vous fiez pas uniquement aux brochures commerciales. Avant d'investir, prenez le temps d'analyser en profondeur la SCPI qui vous intéresse. Voici une checklist des points essentiels à vérifier :

• La documentation réglementaire : Lisez le Document d'Informations Clés (DIC), la note d'information et le dernier rapport annuel.
• Les indicateurs de performance :
  • TOF (Taux d'Occupation Financier) : Il doit être le plus proche possible de 100 %. Un TOF durablement inférieur à 90 % est un signal d'alerte.
  • WALT (Weighted Average Lease Term) : Il indique la durée moyenne restante des baux. Un WALT élevé assure une meilleure visibilité sur les revenus futurs.
• La société de gestion : Renseignez-vous sur son expérience, sa solidité financière, sa stratégie d'investissement et sa transparence.
• La composition du patrimoine : Analysez la diversification géographique et sectorielle, ainsi que la qualité et le nombre des locataires.

La diversification : la clé d'un portefeuille résilient

Nous l'avons vu, la diversification est votre meilleur rempart contre les risques. Ne vous limitez pas à une seule SCPI. L'idéal est de construire un portefeuille réparti sur :

• Plusieurs SCPI différentes, gérées par des sociétés distinctes.
• Plusieurs typologies d'actifs (santé, logistique, bureaux...).
• Plusieurs zones géographiques (France, Allemagne, Espagne...).

Au-delà des seules SCPI, une diversification patrimoniale globale est essentielle. Compléter un pôle immobilier peu liquide comme les SCPI avec des actifs plus flexibles et accessibles est une stratégie gagnante. Sur Goliaths, vous pouvez construire cette diversification très facilement en accédant à des milliers d'actions et d'ETFs dès 2€, ou même créer et copier des "Playlists d'actions" pour vous inspirer des stratégies des meilleurs investisseurs de la communauté.

En conclusion, si le "danger SCPI" est une réalité à ne pas ignorer, il ne doit pas pour autant vous paralyser. Les SCPI restent un produit d'épargne pertinent avec un couple rendement/risque attractif pour qui prend le temps de s'informer. En menant votre propre enquête, en privilégiant la diversification et en adoptant une vision à long terme, vous transformez ces risques en variables maîtrisées. L'investissement éclairé est la seule voie vers la performance durable et la tranquillité d'esprit.